成本限额指标标准（限额设计指标和目标成本）

成本限额指标标准（限额设计指标和目标成本）

经过20多年的发展，房地产整个成本体系已经比较完整了，成本管控体系已经由原来的核算型发展为事前控制型。现行成本管控体系，更多的在于事前控制，而限额设计则是成本事前控制中影响最大的一个手段。与产品匹配的限额设计能解决掉成本管控中70%以上的成本浪费。

家居生活，家居环境是一个家庭，是全家人最重要的场所，每天在家里的时间超过十来个小时的时间，所以居家环境的布置非常的重要，赖颂强讲如何按照易经五行色彩学与方位学，把居家环境的调整到适合全家人的五行色彩与摆放方位，让全家人在温馨的家居中幸福的生活。

限额设计是确保成本不超支的一种管理手段，是成本、设计两大职能协作的工具。在项目拿地后设计之前，由成本、设计共同确定该设计的指标或金额上限，以确保设计成本在目标成本范围内，确保目标成本不超支的一种管理方式。

本篇中限额设计的成本指标，来源于某TOP10大型地产公司的数据库，希望能对各位同仁在工作有一定的指导意义。

限额设计指标一般有两种形式，一种是技术指标形式，比如结构钢筋混凝土含量、窗地比、软硬景比、单车位面积指标等，此种形式不体现金额；另外一种是以单方的指标体现，比如景观单方、装修单方、幕墙单方等。

一、规划指标

规划指标控制

规划设计阶段的成本控制详见笔者前面几篇《规划设计阶段成本控制》，本篇不作详细介绍。

二、地下室指标

1、地下室顶覆土厚度

地下室顶覆土厚度，即地下室顶板至室外地面标高，限额要求是：

地下室厚度除满足当地政府规定的最低覆土要求外，还要同时满足绿化需要及地下管网的最低埋设深度要求，一般来说种植绿化时平均厚度1.2m，需种植大乔木时局部1.5m。

覆土厚度影响地下室的顶部荷载，结构设计中的钢筋、混凝土含量也会相应变化。如果覆土增加0.1m，钢筋含量就会增加2kg/㎡，混凝土含量增加0.015m3/㎡，相应的土方回填量也会增加，总体造价增加约20~24元/㎡。

那么如何去控制覆土厚度呢？

首先，设计必须满足相关规范及当地政府的要求；其次，小区在进行绿化设计时，应尽量将大型乔木种植在地库顶板范围以外，或者采用局部堆坡造型、建造树池的方式提高覆土厚度；最后，在地下综合管网设计时，考虑管顶最低覆土厚度时，尽量避免管道交叉布置，部分管线可以采用布置在地下室顶板下方，也可以统一设置管沟减少覆土厚度。

2、地下室单车位面积

地下室车位平均面积（单车位面积）为：地下室面积/地下室车位数；地下室面积为整个地下室面积，含人防面积、设备用房、物业用房、消防水池等所有地下室面积；

计算地下室车位面积时，地下室面积取值可扣除面积为：赠送业主面积、规划要求的自行车位及可抵扣汽车的摩托车位面积；

单车位面积指平均每个车位面积（含设备用房、消防水池等的摊销面积），并不是车位的划线面积。

一个常规住宅项目的单车位（车库区+塔楼区+设备房）指标约在36㎡/个左右，如整体人防面积占比大于1/4地库面积，则增加2㎡/个，如整体人防面积占比大于1/3地库面积，则增加3㎡/个，如整体人防面积占比大于1/2地库面积，则增加4㎡/个。如上部建筑以商业为主时，可在以上指标基础上增加3㎡/个。

如果技术部门提供的地库单车位面积高于以上指标时，就需要去分析原因所在，如是否为柱网布置不合理、停车位设置有浪费、设备用房过大等，找到原因后进行单车位面积优化。

地下室建安造价约2000元/㎡，以1000个车位为例，单车位指标每降低1㎡/个，造价降低1000㎡×2000元/㎡=200万元。

二、结构指标

1、标准层层高

一个普通住宅楼，住宅层高每增加10CM ，土建成本增加约2%~4%。合理配置产品的层高，可以有效控制项目成本。

对于刚需项目，普通高层层高宜控制在2.7~2.9m；改善型住宅高层层高宜控制在2.9~3.0m。

2、钢筋、混凝土含量

2.1住宅产品及地库含钢量与混凝土量

地上钢筋含量指地上建筑钢筋总量与地上建筑面积之比，地下室钢筋含量指地下建筑钢筋总量与地下室建筑面积之比。

常规的住宅产品，钢筋含量与建筑高度及结构设计有较大的关系，钢筋含量随着层高的增加而逐渐增大，技发部门提供的图纸，通过标准层测算，如钢筋含量指标高于上表，则需要查明原因并进行相关的设计优化。

地上混凝土含量指地上建筑混凝土总量与地上建筑面积之比，地下室混凝土含量指地下建筑混凝土总量与地下室建筑面积之比。

含钢量包含所有主体结构主筋、箍筋、构造筋、拉筋、楼板钢筋网片等，不含二次结构钢筋（圈梁、过梁、构造柱、砌体墙构造钢筋）及附属结构的用钢。混凝土用量不计二次结构、找平层、建筑面层。本限额不含施工中的损耗量。

例如：普通100米高层，地震设防烈度6度，地上钢筋含量应控制在45kg/㎡，混凝土含量应控制在0.36m3/㎡，地下室钢筋含量应控制在170~180kg/㎡，混凝土含量应控制在1.81~2.0m3/㎡以内。

独立地库的钢筋及混凝土含量

地下室和地库指单层地下室的指标，含顶板、底板、地下室外墙、内部结构墙柱、承台等，不含桩基、垫层。地下室实际控制限额可按照塔楼和非塔楼区域面积加权计算统筹考虑（控制限额=（塔楼区域限额ⅹ塔楼区域面积+非塔楼区限额ⅹ非塔楼区域面积）/总面积）。两层地下室（地库）的用钢量指标约减少10kg/m2使用，若涉及超过两层地下室需根据具体情况分析。人防地库单独常六等级（非核六）含钢量限额减少20kg/m2,混凝土限额减少0.10m3/m2;核五等级含钢量限额增加30kg/m2,混凝土限额增加0.20m3/m2。塔楼地下室限额按非人防考虑，若考虑人防，六级甲类含钢量限额可增加20kg/m2，混凝土限额可增加0.25m3/m2，其余等级增减同前述纯地库。

地下室和地库层高，非人防一般按3.4m考虑，人防按3.6m考虑，层高每增加0.1m，含钢量限额增加3kg/m2，混凝土限额增加0.015m3/m2。独立地库覆土按1.2m考虑，覆土厚度每增加0.3m，含钢量限额增加5kg/m2，混凝土限额增加0.13m3/m2。

2.2商办产品及地库含钢量与混凝土量

特殊说明：

（1）以上限额适用于场地类别II类，当场地类别为其他类别时需进行调整。6度区域，IV类含钢量限额增加1kg/m2，混凝土限额增加0.01m3/m2，I\III类不做调整。7度～8度，I类含钢量限额减少1kg/m2，混凝土限额减少0.01m3/m2；III类含钢量限额增加1kg/m2，混凝土限额增加0.01m3/m2；IV类含钢量限额增加2kg/m2，混凝土限额增加0.02m3/m2。8度半，I类含钢量限额减少2kg/m2，混凝土限额减少0.02m3/m2；III类含钢量限额增加2kg/m2，混凝土限额增加0.02m3/m2；IV类含钢量限额增加4kg/m2，混凝土限额增加0.04m3/m2。抗震设防烈度应以相关规范规定及当地主管部门规定为准，场地类别根据地勘资料确定。

（2）上部结构指±0以上结构（不含地下室顶板）。普通住宅层高一般按2.9m，办公按4.2m，商业按4.5m考虑，层高每增加0.1m，上部结构含钢量限额增加1kg/m2，混凝土限额增加0.01m3/m2。

三、外立面指标

1、外立面率（墙地比）

外立面率=外墙展开面积（不含门窗面积）/（地上建筑面积+赠送落地凸窗房间面积+可封闭空间的面积），包括空中花园、线条、房间构造但可封闭空间的阳台等。

普通高层外立面率≤1.3

高档高层外立面率≤1.4

花园洋房外立面率≤1.5

别墅外立面率≤1.6-1.8

2、外立面装饰造价指标

四、幕墙指标

1、玻璃幕墙

玻璃幕墙单价中包含型材、玻璃、五金件、辅材、人工费、机械费、施工组织费、管理费、利润、税金等所有费用。

铝含量=总铝型材理论用量/幕墙面积。控制值8.3kg/㎡。

玻璃幕墙造价限额指标：

甲级办公：1300-1800元/㎡；

准甲（含普通）办公：800-1000元/㎡。

公寓优先采用窗墙体系，准甲（含普通）办公优先采用窗墙体系。

2、石材幕墙

石材幕墙单价中价包括石材、骨架、连接件、螺栓、挂件、密封胶、辅材、人工费、机械费、施工组织费、管理费、利润、税金等所有费用（不含脚手架搭设费用）。

钢龙骨含量=总用钢量/幕墙面积

石材幕墙造价限额指标：

别墅：750-950元/㎡，钢龙骨16kg/㎡；

公寓（含住宅）：750-850元/㎡，钢龙骨16kg/㎡；

非住宅（办公、商业等）：750-950元/㎡，钢龙骨20kg/㎡。

五、门窗指标

窗地比：门窗洞口面积/地上建筑面积，别墅控制在0.35，高层/小高层0.22-0.24，花园洋房0.24-0.26。

铝合金门窗造价限额指标：

别墅：豪宅900-1000元/㎡，经济型别墅700-800元/㎡；

公寓（含住宅）：豪宅750-900元/㎡，高档住宅600-750元/㎡，普通住宅450-550元/㎡，经济房400-500元/㎡；

塑钢门窗造价限额指标：

别墅：500-600元/㎡；

公寓（含住宅）：高档住宅500-600元/㎡，普通住宅400-450元/㎡，经济房400元/㎡；

六、栏杆指标

阳台栏杆（单位：元/m）：

H1100：玻璃栏板360（钢栏杆）/460（铝合金栏杆）

H650： 玻璃栏板270（钢栏杆）/350（铝合金栏杆）

H550： 玻璃栏板250（钢栏杆）/320（铝合金栏杆）

H1100：阳台钢栏杆300（烤漆）/250（普通金属漆）

H900： 阳台钢栏杆270（烤漆）/220（普通金属漆）

楼梯栏杆（单位：元/m）：钢管扶手：180 木扶手：270

七、公共部位精装修指标

1、大堂层数、面积、造价限额指标

高档住宅：5m以下，小于80㎡，造价≤2500元/㎡；

普通住宅：一层，3m以下，小于80㎡，造价≤1500元/㎡；

国际甲级办公：2-3层，面积400-1000㎡，造价6000-8000元/㎡；

甲级办公：2层，面积300-600㎡，造价4000-6000元/㎡；

准甲级（含普通）办公：1-2层，面积200-400㎡，造价3000-4000元/㎡；

商业：造价2000元/㎡。

2、电梯厅面积、造价限额指标

高档住宅：面积25㎡，造价1000元/㎡；

普通住宅：面积25㎡，造价800元/㎡；

国际甲级办公：面积30㎡，造价2000-4000元/㎡；

甲级办公：面积30㎡，造价1500-2000元/㎡；

准甲级（含普通）办公：面积30㎡，造价1000-1500元/㎡；

商业：造价800元/㎡。

3、公共走道造价限额指标

高档住宅：造价500-800元/㎡；

普通住宅：造价300-500元/㎡；

国际甲级办公：造价1000-1500元/㎡；

甲级办公：造价800-1000元/㎡；

准甲级（含普通）办公：造价600-800元/㎡；

商业：造价500-800元/㎡。

八、景观指标

1、景观软硬景比例=景观硬地铺装面积/景观绿化软景面积

别墅：20%：80%；公寓（含住宅）：30%：70%。

景观面积造价指标=景观绿化造价/景观实体面积（总占地面积-道路面积-建（构）筑物占地面积+屋顶绿化面积+红线外景观面积）

别墅：700元/㎡；

高档住宅：450元/㎡；

普通住宅：300元/㎡；

办公及商业：根据项目情况400-1200元/㎡。

九、总结

各类限额指标，均饱含着各房企过往血汗泪的教训，限额设计是为了保证设计不超上限值，在实际的成本管控中，还需要进行细致化的管理，例如目标成本动态管理、招标策划、方案优化、施工图图审等手段。

本篇接上期规划设计阶段成本管控，介绍了限额设计中的一些关键指标，后续将介绍成本管控的其它方式以及各主要专业的成本管控（或成本优化）。

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